Câu chuyện đằng sau dòng chữ "Thiết kế tại Mỹ, gia công tại Trung Quốc"

Những thương hiệu điện tử nổi tiếng như Dell, HP... thực ra đều chỉ là "vỏ bọc" thương hiệu trong khi sản phẩm của các hãng này thực ra đều do các ODM (hãng thiết kế gốc) thiết kế và chế tạo.

• Sự thật đằng sau những thương hiệu đồ điện tử nổi tiếng

Thậm chí 1 hãng lớn như Dell hầu như chỉ có mỗi 1 việc là lấy chiếc laptop đã được các ODM thiết kế, sản xuất và đóng gói sẵn, đưa sang Mỹ dán mác Dell và tiếp thị nó ra thị trường.

Và câu hỏi đặt ra ở đây là, vì sao Dell, HP lại chịu "phó mặc" hoàn toàn số phận sản phẩm của mình trong tay các ODM như vậy? Để trả lời câu hỏi này sẽ cần những lời giải thích rất dài dòng và khô khan, vì thế thay vào đó tôi sẽ kể cho bạn đọc 3 câu chuyện sau đây. Mong rằng chúng có thể giúp bạn đọc hiểu ra phần nào sự thực đằng sau quan hệ của các hãng sản xuất thiết bị mà chúng ta đã từng rất quen thuộc.

Câu chuyện thứ 1: Apple

Có thể nhìn Apple hiện nay, không ai tưởng tượng ra được rằng đã có thời Táo Khuyết "khốn đốn" tới mức gần như phá sản. Sau khi sa thải Steve Jobs năm 1985, Apple lâm vào 1 thời kỳ xuống dốc không phanh do sự lãnh đạo quản lý yếu kém của ban điều hành. Trong suốt hơn 10 năm trời, Apple không cho ra đời được 1 sản phẩm đáng chú ý nào, những "bom tấn" của Apple như máy chụp ảnh, PDA Newton... đều trở thành "bom xịt" và là những thảm họa kinh doanh của Apple. Liên tục những sản phẩm thất bại, hàng núi thiết bị tồn kho, không 1 nhà bán lẻ nào dám "ôm" hàng của Apple trong suốt nhiều năm trời dần bào mòn Táo Khuyết cả về vốn lẫn nhân lực. Apple của những năm giữa thập niên 90 là 1 công ty đang ngoắc ngoải chờ chết.

Apple từng sản xuất cả máy ảnh nhưng rồi cũng thất bại thảm hại.

Và rồi, Steve Jobs trở về, kéo theo đó là hàng loạt nhân sự mới được trọng dụng như Jonny Ive, thiết kế sư trưởng của Apple, Tim Cook, giám đốc tài chính.... Khi Tim Cook nhận nhiệm vụ tại Apple, công việc đầu tiên mà ông này nhận được là tìm cách "thu vén" lại các nguồn vốn và nhân lực của 1 công ty đang tan rã. Việc đầu tiên mà Tim Cook làm ở Apple là đóng cửa các nhà máy sản xuất của Apple. Ở thời điểm 1997, Apple hầu như tự sản xuất phần lớn các thiết bị, linh kiện sử dụng trong sản phẩm của mình. Từ những bo mạch điện tử, bóng hình CRT cho tới cả các thiết bị nhỏ nhặt hơn như băng cassete, đĩa từ... Và việc lắp ráp các linh kiện để trở thành sản phẩm cuối cùng hoàn toàn do Apple đảm nhiệm. Kết quả của kiểu sản xuất này là hàng trăm nhà máy của Apple rải rác trên khắp thế giới, đi kèm với nó là hàng chục ngàn nhân công chờ được trả lương, hàng trăm triệu USD mỗi năm tiền vận hành, duy trì và bảo dưỡng các dây chuyền sản xuất và còn hàng trăm ngàn thứ chi phí không tên khác dồn lên đôi vai vốn đã quá yếu ớt của Táo Khuyết.

Tim Cook quyết định vứt bỏ hoàn toàn khâu sản xuất này của Apple, đóng cửa các nhà máy và quay ra thuê các nhà thầu gia công linh kiện cho Apple theo thiết kế của Apple đặt hàng. Foxconn, Pegatron... trở thành những nghệ nhân thực sự đằng sau iPhone, iPad, Macbook... Khi thuê 1 nhà thầu gia công, Apple "trốn" được các chi phí về dây chuyền thiết bị, nhà xưởng và tận dụng được nguồn nhân công rẻ "như cho" của các nhà thầu châu Á. Kết quả, như chúng ta đều đã biết, Apple trở về từ cõi chết, chỉ sau hơn 10 năm ngắn ngủi đã từ bờ vực phá sản đi lên thành công ty có giá trị lớn nhất thế giới.

Tim Cook, CEO mới của Apple đồng thời cũng là 1 trong những "công thần" của thời kỳ tái thiết Apple.

Tất cả là nhờ vào quyết định cất bỏ gánh nặng sản xuất của Tim Cook năm đó. Các sản phẩm của Apple bán với giá "cắt cổ" không phải bởi vì chi phí sản xuất của chúng đắt đỏ hơn các thiết bị cùng loại mà chỉ đơn giản là vì Apple bán đắt để thu được nhiều lợi nhuận và định hướng sản phẩm của mình nằm ở phân khúc "thượng lưu" mà thôi. Lợi nhuận sản xuất phần cứng của Apple, theo nhiều ước đoán, lên tới 30-40%, 1 con số "giật mình" nếu chúng ta biết rằng Dell hay HP chỉ có thể "vắt" ra 5-8% lợi nhuận từ buôn bán laptop.

Nói như vậy để thấy rằng, nếu như các hãng khác không làm giống như Apple, vẫn cố gắng duy trì 1 hệ thống tự sản xuất và lắp ráp linh kiện, thiết bị của riêng mình thì hãng đó sẽ mất lợi thế cạnh tranh. Dell và HP sẽ không thể sống nổi nếu phải gánh thêm chi phí nhà xưởng, thiết bị và nhân công để sản xuất ra những chiếc Latitude hay Pavillion. Nếu thực sự các sản phẩm của Dell và HP do các hãng này tự sản xuất thì giá thành của chúng sẽ bị đội lên rất nhiều, từ đó mất đi lợi thế cạnh tranh trước những công ty thuê lại nhà thầu gia công như Apple. Kết quả là dù muốn dù không, để tồn tại được, Dell, HP phải chọn cách thuê nhà thầu gia công để tối giản chi phí đặt lên vai mình, và từ đó tối ưu hóa lợi nhuận.

Câu chuyện thứ 2: Dell và ASUS

Cách đây mới chỉ gần 1 thập kỷ, cái tên ASUS còn rất xa lạ với người tiêu dùng đồ điện tử trên toàn thế giới. Những sản phẩm của ASUSTeK sản xuất ra chỉ gói gọn trong các thành phần cực nhỏ của máy tính như vài chiếc IC, dăm ba cái tụ... nói chung là những thành phần nằm sâu dưới lớp vỏ của những sản phẩm đóng mác Dell, Lenovo mà chúng ta có thể sẽ chẳng bao giờ được nhìn thấy tận mắt.

Và câu chuyện của chúng ta bắt đầu vào những năm đầu thập niên trước. Thời điểm những năm 2000 ASUS là 1 nhà thầu nhỏ phụ trách những linh kiện rất đơn giản trên máy tính đóng mác Dell. Lúc này 1 sản phẩm của Dell khi đó sẽ ra đời từ thiết kế của chính hãng này, và các khâu lắp ráp, cùng rất nhiều linh kiện trọng yếu như bo mạch chủ, RAM và màn hình đều do Dell đảm nhiệm... Những linh kiện khác, ít quan trọng hơn như vỏ máy, tản nhiệt... được đặt các nhà thầu ở châu Á gia công, và 1 trong số đó là ASUS.

Nhưng rồi sau 1 vài năm đảm nhiệm việc xử lý những tiểu tiết cho Dell, 1 ngày đẹp trời đại diện của ASUS đến tổng hành dinh của Dell và đưa ra 1 đề nghị rất xuôi tai: ASUS sẽ đảm nhiệm hoàn toàn công đoạn chế tạo bo mạch chủ của các máy tính dán mác Dell với mức giá thấp hơn 20% so với mức giá xuất xưởng của chính Dell. Chưa nói tới 20% chênh lệch kia sẽ đi thẳng vào lợi nhuận của Dell, chỉ cần xét đến việc Dell được trút bỏ gánh nặng của việc quản lý những nhà máy với hàng chục ngàn công nhân cùng hàng trăm vấn đề phức tạp đã khiến Dell gật đầu ngay lập tức.

Sau đó vài năm, đại diện của ASUS liên tục viếng thăm tổng hành dinh của Dell, đem tới những lời đề nghị ngày càng hấp dẫn hơn. Khi thì là việc lắp ráp hoàn thiện sản phẩm, lúc thì chuyện quản lý chuỗi cung ứng vật tư rồi cuối cùng ASUS yêu cầu Dell cho mình đảm nhiệm luôn cả việc thiết kế các model của Dell theo ý tưởng của hãng này. Lần nào Dell cũng đồng ý, và trên phương diện kiếm tiền, điều này hoàn toàn dễ hiểu: ASUS có thể làm được những gì Dell làm, thậm chí còn tốt hơn với 1 mức giá rẻ hơn. Dell không mất gì mà càng ngày càng "nhàn hạ" hơn trong việc đưa 1 sản phẩm ra thị trường. Dell chỉ có việc tìm hiểu xem khách hàng muốn gì, viết các yêu cầu đó ra giấy và chuyển cho ASUS rồi rung đùi ngồi đợi sản phẩm ra lò, cộp mác Dell lên vỏ hộp rồi tung ra thị trường.

Từ chỗ là 1 công ty sản xuất máy tính, dần dà Dell đã trở thành 1 công ty bán lẻ thiết bị. Có thể bạn sẽ lý luận rằng những gì Dell làm là hoàn toàn đúng, và hãng kiếm tiền bằng cách "ăn trên ngồi trốc", chiếm những phần việc đem lại lợi nhuận nhiều nhất là kinh doanh thay vì phải quần quật làm việc sản xuất vốn có ít lợi nhuận như ASUS là 1 cách kinh doanh cực kỳ khôn ngoan. Tuy nhiên đoạn kết của câu chuyện dành cho Dell lại không đẹp như vậy.

Lần cuối cùng đại diện của ASUS bay tới Mỹ, ông ta không tới tổng hành dinh của Dell mà đi thăm các hãng bán lẻ như Best Buy, Walmart để quảng bá cho thương hiệu laptop đóng mác ASUS với chất lượng "như hàng của Dell" nhưng có giá thấp hơn 20%. Những năm dài làm "culi" cho Dell cuối cùng đã được trả công, với kinh nghiệm của mình ASUS trở thành 1 trong những hãng laptop có doanh số lớn và là 1 đối thủ cạnh tranh trực tiếp của Dell. Trong khi đó Dell lại bị lệ thuộc vào ASUS vì sau quá nhiều năm "ăn không ngồi rồi", Dell đã không còn đủ khả năng sáng tạo ra 1 sản phẩm của riêng mình nữa. 

Có 1 câu chuyện như thế này trong sinh học: "Sự tiến hóa của loài người xảy ra khi chúng ta lao động. Càng làm việc nhiều thì loài người càng học được nhiều hơn và càng cảm thấy có động lực thúc đẩy chúng ta tiến hóa nhanh hơn". Vượn tiến hóa thành người là do chúng được thúc đẩy bởi những yêu cầu nảy sinh trong quá trình lao động. 

Đem hình tượng sinh học ấy ra để ứng dụng vào Dell và ASUS chúng ta thấy Dell đã đánh mất khả năng sáng tạo và độc lập tự chủ của mình chỉ vì quá lệ thuộc vào ASUS còn ASUS "thành người" vì ASUS dám bắt tay vào cả những công việc ít lợi nhuận và đầy khó khăn.

Và một khi những hãng như Dell, Apple đã "dấn thân" vào con đường thuê người khác gia công sản phẩm của mình, sẽ không còn cách nào để quay trở lại làm 1 nhà sản xuất thực thụ được nữa. Vì vậy đừng ngạc nhiên khi thấy rằng các hãng như Dell, HP, Apple sẽ càng ngày càng lún sâu hơn trong việc lệ thuộc vào các nhà thầu như Foxconn, ASUS... 

Câu chuyện thứ 3: HTC

Nếu bạn đọc nào còn nhớ cơn sốt điện thoại O2 cách đây vài năm  ở thị trường Việt Nam có lẽ bạn sẽ cảm thấy thú vị hơn với câu chuyện này. Thời kỳ nửa đầu thập niên trước, PDA là 1 trào lưu "xa xỉ" trong giới chuộng đồ hi-tech. Những thương hiệu như HP iPAQ, O2, iMate, Palm Treo... có lẽ tới tận giờ vẫn làm nhiều người cảm thấy rạo rực. Ngày ấy, 1 chiếc điện thoại O2 là niềm mơ ước của nhiều thanh niên, cũng giống như bây giờ người ta mơ ước về iPhone vậy.

Nhưng có 1 điều mà không phải ai cũng biết: iPAQ, O2, i-mate, Treo... tất cả những thương hiệu ấy hầu như đều ra đời từ 1 mái nhà chung. High Tech Computer, hay như cách viết tắt mà chúng ta vẫn thường gặp hơn, HTC là nhà thầu chính cho dòng sản phẩm smartphone XDA chạy Windows Mobile của 1 nhà mạng UK mà khi về Việt Nam chúng ta gọi bằng cái tên rất dân dã: O2, bên cạnh đó HTC còn tham gia sản xuất i-mate, 1 vài model Treo và iPAQ. 

Trong suốt nhiều năm trời hãng sản xuất Đài Loan gia công sản phẩm trong thầm lặng theo đơn đặt hàng của các hãng, bạn không thể tìm được chữ HTC ghi trên chiếc HP iPAQ hay O2 vì 1 lý do đơn giản: Không 1 hãng nào muốn người sử dụng biết rằng sản phẩm của mình thực ra được sản xuất tại... Đài Loan. Tất cả các hãng như HP, O2, Palm đều muốn tự hào ghi tên mình trên mặt sản phẩm. 

Có thời điểm HTC gia công tới 80% số smartphone chạy Windows Mobile có mặt trên thị trường, nhưng hầu như vẫn không một ai biết tới tên tuổi của HTC. Gần mười năm cần mẫn cóp nhặt, sản xuất và nghiên cứu, năm 2007 HTC quyết định bứt phá ra trở thành 1 thương hiệu riêng trên thị trường trước sức ép đến từ iPhone của Apple. Khi cái tên HTC đột ngột xuất hiện trên thị trường, không một ai định vị được năng lực thực sự của gã khổng lồ Đài Bắc. Chỉ tới khi HTC liên tục thành công với những mẫu smartphone Android và công bố những mức lợi nhuận tới vài trăm phần trăm/năm người ta mới giật mình nhận ra sức mạnh của 1 hãng gia công vô danh.

Mười năm kinh nghiệm của HTC đã giúp hãng qua mặt tất cả các đối thủ từng trước đó thuê HTC gia công thiết bị cho mình. Sự thành công của HTC đã chứng minh 1 thực tế rất "trái khoáy" trong kinh doanh. Sự thực thì người quản lý HP hay Palm... đều chỉ làm theo những gì mà họ được dạy trong giáo trình kinh tế ở trường đại học: Tăng lãi bằng cách tập trung vào các công việc đem lại nhiều lợi nhuận và cắt giảm những việc đem lại ít lợi nhuận hơn. HP, Dell, Apple đều muốn tập trung vào việc kinh doanh sản phẩm, vốn là công việc đem lại nhiều lợi nhuận nhất, đùn đẩy phần "khó nhằn" là việc sản xuất phần cứng cho các nhà thầu gia công mà không nghĩ được rằng làm như vậy chỉ đơn giản là khiến bản thân mình thụt lùi trong khi không ngừng trao cho các nhà thầu ấy công cụ và vũ khí để họ trỗi dậy trở thành đối thủ của mình trong tương lai.

Kết luận

Đến đây mọi việc có vẻ như trở thành 1 cái vòng luẩn quẩn: Muốn tăng lợi nhuận (thậm chí là chỉ để đảm bảo tính cạnh tranh và khả năng tồn tại) thì phải thuê người gia công phần cứng, nhưng thuê người gia công phần cứng thì sẽ gây lệ thuộc và tạo ra các đối thủ rất đáng gờm trong tương lai, và một khi đã dấn chân vào con đường thuê mướn sẽ chẳng có cách nào rút chân ra được.

Apple có 1 giải pháp cho vấn đề đó: Tất cả việc sản xuất gia công, lắp ráp phần cứng Apple giao hết cho các nhà thầu nhưng Apple vẫn nắm giữ 1 thứ mà hãng này sẽ không bao giờ buông lỏng: Thiết kế. Sai lầm của Dell là đã quá phụ thuộc vào 1 mình ASUS và cả khâu thiết kế cũng tin tưởng "giao mỡ miệng mèo". Apple khôn ngoan hơn và nắm giữ công thức bí mật tạp nên sự thành công trong các sản phẩm của mình: trải nghiệm người dùng và khả năng gắn kết của các thành phần. 

Tuy nhiên nói như vậy không có nghĩa là phương án của Apple đã là hoàn hảo. Việc thuê mướn người ngoài làm những công việc nhạy cảm luôn ẩn chứa những rủi ro nhất định,và đừng ngạc nhiên khi thấy 1 ngày nào đó Foxconn hay Pegatron cho ra mắt những mẫu Macbook Air, Macbook Pro của riêng mình với giá cả chỉ bằng 1 nửa của Apple. 

Tuy nhiên ngày ấy, nếu có đến, cũng còn xa lắm, và bài học gần gũi nhất mà bạn đọc có thể rút ra cho riêng mình đó là hãy đừng quá tin tưởng vào thương hiệu. Dell hay ASUS cũng là từ 1 "lò" mà ra. Mặc dù có thể qui trình kiểm tra chất lượng của Dell sẽ nghiêm ngặt hơn, nhưng về cơ bản bạn chẳng phải quá "lăn tăn" khi lựa chọn giữa chúng vì chất lượng phần cứng của 2 hãng vẫn sẽ là "1 chín 1 mười".

 

Theo Genk/Maskonline

Read more »

Thơ viết trên tường nhà dưỡng lão

Hôm nay tôi tặng tôi và các bạn bài thơ được lưu truyền trên mạng từ năm 2004 do Thuỷ Khởi – một bút danh không xác định được tác giả thật đăng tải. Được biết, “Thơ viết trên tường nhà dưỡng lão” được chép lại từ một bài thơ viết trên tường một viện dưỡng lão ở khu phố phía Tây đường Dân Quyền (Thành phố Đài Bắc – Đài Loan).Một bài thơ thật cảm động :

Con ơi ! Khi con còn thơ dại,
Mẹ đã mất rất nhiều thời gian
Mẹ dạy con cầm thìa, dùng đũa ăn cơm
Mẹ dạy con buộc dây giày, chải tóc, lau nước mũi
Những kỷ niệm về những năm tháng mẹ con mình sống bên nhau
Làm mẹ nhớ thương da diết
Vì thế, khi mẹ chóng quên, mẹ chậm lời
Con hãy cho mẹ chút thời gian, xin con chờ mẹ chút
Cho mẹ suy nghĩ thêm
Cho dù cuối cùng ngay cả định nói gì
Mẹ cũng quên…
Con ơi ! Con quên là mẹ con ta đã tập luyện hàng trăm lần
Con mới thuộc khúc đồng dao đầu đời ?
Con nhớ không mỗi ngày mẹ đáp
Những câu ngây ngô, hàng trăm câu con hỏi từ đâu
Nên nếu mẹ lỡ kể lể nhiều lần những câu chuyện móm răng
Ngâm nga những khúc ru con thời con bé
Xin con tha thứ cho mẹ
Xin con cho mẹ chìm trong những hồi ức ấy nhé !
Xin con đáp lời mẹ kể những chuyện vụn vặt trong nhà !
Con ơi ! Giờ mẹ thường quên cài nút áo, xỏ dây giày,
Ăn cơm vãi đầy vạt áo
Chải đầu tay bần bật run
Đừng giục giã mẹ
Xin con nhẫn nại chút và dịu dàng thêm
Mẹ chỉ cần có con ở bên
Mẹ đủ ấm.
Con ơi ! Bây giờ mẹ đi chân không vững, nhấc không nổi bước
Mẹ xin con nắm tay mẹ
Dìu mẹ, chậm thôi
Như năm đó....
Mẹ dìu con đi những bước đầu đời

Read more »

Hà Nội: Phát hiện tham nhũng lớn tại sàn giao dịch UDIC

UDIC đã tiến hành giao dịch thành công 7/12 căn hộ liền kề thấp tầng tại dự án khu K thuộc khu nhà Yên Hòa - Cầu Giấy (Hà Nội), thu về số tiền vênh gần 30 tỷ đồng.

Sáng 3/6, Phòng CSĐT tội phạm về TTQLKT và CV (PC46) Công an TP Hà Nội bắt quả tang vụ “ăn tiền” chênh lệch lên tới hàng tỷ đồng tại sàn giao dịch Công ty Cổ phần đầu tư & quản lý bất động sản UDIC (doanh nghiệp thành viên của Tổng Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - UDIC) có trụ sở tại tòa nhà Trung Yên 1, đường Trung Yên 1, phường Trung Hòa. Tại hiện trường, cơ quan công an thu giữ số tiền gần 4,4 tỷ đồng.

Bước đầu, cơ quan CSĐT xác định 3 cán bộ sàn giao dịch bất động sản UDIC liên quan đến vụ án là Nguyễn Trần Linh (SN 1977), Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc kinh doanh Công ty CP đầu tư và quản lý bất động sản UDIC; Đặng Quang Huy (SN 1984), nhân viên sàn giao dịch và Nguyễn Thị Nhàn (SN 1985), thủ quỹ công ty.

Theo tài liệu điều tra, cuối tháng 5/2011, anh Nguyễn Văn Lốc (Trú tại Phủ Lý, Hà Nam) được một “cò” giới thiệu mua căn hộ K26 diện tích 86,1m2 thuộc khu nhà Yên Hòa – Cầu Giấy do UDIC là chủ đầu tư. Sau khi đến sàn giao dịch Công ty Cổ phần đầu tư & quản lý bất động sản UDIC, anh Lốc gặp Nguyễn Trần Linh và Đặng Quang Huy và được "ra giá", giá gốc ghi trong hợp đồng là 135 triệu đồng/m2 nhưng giá bán thực tế phải là 187 triệu đồng/m2.

Sau nhiều lần mặc cả, Linh “giảm giá” xuống 186 triệu đồng/m2. Sáng 3/6, anh Lốc mang gần 4,4 tỷ đồng đến nộp cho Linh và Huy.

Lúc này, Nguyễn Thị Nhàn là thủ quỹ công ty tiến hành kiểm đếm. Sau khi nhận đủ tiền, Linh đưa cho anh Lốc giấy nhận đặt cọc mua nhà 500 triệu đồng mà anh Lốc đã nộp từ hôm 1/6 và phiếu ghi căn hộ K26 có đóng dấu của UDIC. Ngay lúc này, lực lượng nghiệp vụ ập vào bắt quả tang.

Một lãnh đạo Phòng PC46 Công an TP Hà Nội cho biết, đây là vụ án tham nhũng đầu tiên trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản được phát hiện tại Hà Nội. Mở rộng điều tra, cơ quan công an bước đầu xác định, tại sàn giao dịch bất động sản UDIC đã tiến hành giao dịch thành công 7/12 căn hộ liền kề thấp tầng tại dự án khu K, thu về số tiền vênh gần 30 tỷ đồng.

Theo Phúc Hưng
Giáo Dục Việt Nam

Read more »

Posted in: Bất động sản

QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN – "SÂN CHƠI" MỚI CỦA CÁC CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NƯỚC

 

TS. NGUYỄN THẾ PHÁN

Quản lý bất động sản (BĐS) là một trong nhiều lĩnh vực kinh doanh BĐS nhưng ở nước ta, hầu hết các cao ốc văn phòng, các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc trung tâm thương mại dịch vụ đều do các công ty quản lý BĐS quốc tế đảm nhiệm. Các công ty kinh doanh BĐS trong nước muốn “chen chân” và cạnh tranh trong lĩnh vực này cần phải làm gì?

Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) nhìn chung rất đa dạng và phức tạp. Cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế, với xu thế hội nhập quốc tế, các hoạt động kinh doanh BĐS cũng không ngừng được mở rộng và dần được nâng cao về chất lượng và hiệu quả. Quản lý BĐS là một lĩnh vực quan trọng trong kinh doanh BĐS, nhất là đối với các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới… Trong tay các nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị của BĐS sẽ không ngừng tăng lên. Họ sẽ luôn đảm bảo cho lợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng như của chủ nhân các tòa nhà cho thuê trên cơ sở đảm bảo duy trì chất lượng và danh tiếng của công trình. Đây là một xu hướng mang tính phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh BĐS trên thế giới.

Tuy nhiên ở nước ta, đây là lĩnh vực mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng mức. Hầu như các công ty kinh doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lý những BĐS có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư. Những khu đô thị mới, những tòa cao ốc văn phòng, những cao ốc căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhưng bóng dáng của các nhà quản lý BĐS Việt Nam ở đó vẫn còn rất mờ nhạt. Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy tên tuổi của các nhà quản lý, các công ty quản lý BĐS hàng đầu trên thế giới hiện đã có mặt tại Việt Nam. Hiện tại, có 3 công ty BĐS quốc tế lớn đang thực hiện quản lý hầu hết các tòa cao ốc ở nước ta là Chesterton (Anh), Dining & Associates (Anh) và CB Richard Ellis-CBRE (Mỹ).

Dù mới có mặt ở Việt Nam tháng 9/2003 nhưng chỉ sau gần một năm, công ty CB Richard Ellis đã có trong tay các hợp đồng quản lý và tiếp thị các tòa nhà lớn như: Vincom City Towes (Hà Nội) và The Landcaster (Tp.HCM)…Hiện tại, công ty này đang quản lý rất nhiều tòa cao ốc như: Capital Place, LTT Court, HBT Court, Pasteur Court, Avalon, Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m² tại Hải Phòng. Gần đây nhất, Công ty TNHH Đầu tư T&M Việt Nam đã hợp đồng trao quyền quản lý Melinh Plaza cho công ty CB Richard Ellis.

Công ty Chesterton Petty tập trung vào thị trường TP.HCM và dành được các hợp đồng tiếp thị và quản lý cho các khu căn hộ cao cấp mới được xây dựng như The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu căn hộ cao cấp Nguyễn Du Park và Orchard Garden. Công ty TTD Gems Ltd chính thức giao tòa nhà thương mại tổng hợp 16 tầng Ruby Plaza tại 44 Lê Ngọc Hân-Hà Nội cho Công ty Chesterton Petty quản lý.

Công ty Dinning & Associates lại nhanh tay ký được hợp đồng quản lý cao ốc E.Town và Bitexco, 2 tòa nhà cao ốc văn phòng mới nhất ở thành phố Hồ Chí Minh do các công ty Việt Nam đầu tư xây dựng. Công ty Bitexco cho biết cũng sẽ hợp đồng với công ty Dinning & Associates để quản lý dự án The Manor; đồng thời công ty Dinning & Associates còn được chỉ định quản lý Hoàng Quân Plaza ở thành phố Hồ Chí Minh.

Ngay công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng đã hợp đồng và giao cho Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm Quyến (ZhongHai Property Management Ltd.) thuộc Tập đoàn Hải ngoại Trung Quốc quản lý Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Dự án Saigon Pearl gồm 16 chung cư cao cấp và 4 tòa nhà văn phòng tại quận Bình Thạnh, dọc theo sông Sài Gòn với 2.144 căn hộ cao cấp từ 82-328m², 250 văn phòng và 40.000 m² xây dựng khu vui chơi, giải trí, khu liên hợp mua sắm, bãi đậu xe… cũng sẽ hợp đồng với các công ty quản lý BĐS của Hồng Kông…

Có thể nói, lĩnh vực quản lý BĐS ở nước ta hiện nay chủ yếu do các công ty quản lý BĐS quốc tế đang hoạt động. Thị trường quản lý BĐS ở Việt Nam hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý BĐS quốc tế? Các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam chưa thể chen chân vào lĩnh vực này. Từ thực trạng này, có thể rút ra mấy vấn đề chủ yếu sau đây:

Một là, về thương hiệu, các công ty quốc tế đã có thương hiệu nổi tiếng trên thế giới trong lĩnh vực quản lý BĐS. Khách hàng, bước đầu bao gồm nhiều người nước ngoài và ngay cả người Việt cũng có tâm lý tín nhiệm và sẽ yên tâm hơn với sự quản lý của các công ty vốn đã nổi tiếng và có thương hiệu cao. Hơn nữa, tâm lý “sinh ngoại” của các chủ đầu tư cũng tạo điều kiện để các công ty quản lý BĐS quốc tế dễ bề hoạt động. Việc lựa chọn các nhà quản lý BĐS nước ngoài có thể coi là phương cách tạo dựng và thể hiện danh tiếng cho chính dự án đầu tư. Trong khi đó, các công ty kinh doanh BĐS trong nước lại chưa có kinh nghiệm, chưa có thương hiệu trong lĩnh vực quản lý BĐS.

Hai là, các công ty quản lý BĐS quốc tế có đội ngũ cán bộ quản lý và nhân viên chuyên nghiệp với những tri thức và kinh nghiệm trong quản lý các cao ốc hiện đại với hệ thống thiết bị hiện đại và phức tạp. Chẳng hạn: Tập đoàn CB Richard Ellis là một tập đoàn lớn trên thế giới về kinh doanh BĐS (doanh số năm 2002 đạt 1,7 tỷ USD) có tới 14.000 nhân viên làm việc tại 250 văn phòng ở 48 nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam; Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm Quyến có chức năng chính về kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS đã đào tạo được rất nhiều người giỏi về quản lý trung và cao cấp với đội ngũ hơn 400 nhân viên kỹ thuật chuyên nghiệp, được gọi là “quản gia số một” của Trung Quốc…

Tổng giám đốc Công ty Conic, cho biết ban đầu để tiết kiệm chi phí, giảm giá thành cho khách hàng, việc quản lý các cao ốc căn hộ đều do công ty tự đảm nhận, nhưng chỉ sau một thời gian đánh vật với những vấn đề phát sinh, công ty đã quyết định nhường việc quản lý lại cho Công ty Chesterton. Với sự hiện diện của Chesterton, khách hàng mới hoàn toàn hài lòng với sự quản lý cao ốc đó.

Ba là, quản lý BĐS là một loại hình kinh doanh bao gồm rất nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, tỉ mỉ, thường xuyên, bao gồm cả những công việc nhỏ nhặt như vệ sinh, trông giữ xe, vận hành hệ thống, cấp thoát nước, hệ thống thang máy… mà những công việc này cần phải theo một quy trình cụ thể, thống nhất mang tính chuyên nghiệp, giống như một phần mềm tin học, đòi hỏi phải có người sử dụng tương thích. Làm thế nào để cả một tòa nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn mét vuông văn phòng với hệ thống điện, nước, viễn thông…vận hành một cách trơn tru? Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt, làm việc cùng lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng? Về điều này, các công ty BĐS quốc tế có ưu thế nổi trội hơn.

Bốn là, ngoài chức năng chính là quản lý BĐS, các công ty quản lý BĐS quốc tế còn góp phần quan trọng vào tư vấn, góp ý, bổ sung cho những thiết kế xây dựng phù hợp với việc quản lý chúng trong tương lai, tìm kiếm và tư vấn cho chủ đầu tư các hợp đồng về cung cấp dịch vụ an ninh, thông tin liên lạc, viễn thông, hệ thống bảo trì máy móc thiết bị, bảo vệ và cải thiện cảnh quan môi trường…

Năm là, các công ty quản lý BĐS quốc tế còn là người góp phần quan trọng trong tư vấn xây dựng chiến lược tiếp thị, mời gọi khách thuê, khách hàng cho chủ đầu tư, nhờ đó mà các BĐS dễ dàng, nhanh chóng được lắp đầy. Thí dụ, công ty CB Richard Ellis đã hợp đồng tiếp thị và quản lý cho dự án Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m² tại Hải Phòng. Trong thời gian ngắn, công ty này đã môi giới để công ty Parkson và MegaStar thuê hết toàn bộ diện tích của TD Plaza.

Trong những năm gần đây và trong những năm tới, thị trường quản lý BĐS ở Việt Nam đã, đang và sẽ phát triển rất mạnh do sự phát triển mạnh mẽ của các dự án đầu tư các tòa cao ốc văn phòng, các tòa cao ốc căn hộ cao cấp bán hoặc cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị mới, các trung tâm mua sắm, các bãi xe quy mô lớn và hiện đại…Sự bùng nổ của các dự án đó yêu cầu về cung thị trường quản lý BĐS sẽ tăng mạnh. Thị trường đầy tiềm năng này có giá trị rất lớn, nếu tính bình quân phí dịch vụ quản lý cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại là 3-5USD/m²/tháng và cho mỗi căn hộ từ 20-25USD/tháng thì lượng giá trị mang lại từ hoạt động quản lý BĐS là vô cùng to lớn. Đây là mảnh đất rất màu mỡ mà bấy nay chỉ các công ty quản lý BĐS quốc tế khai thác được. Thiết nghĩ các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam phải cố gắng vươn lên để nắm giữ thị trường này. Muốn vậy, cần tập trung vào những vấn đề chủ yếu sau đây:

1. Về nhận thức, phải coi quản lý BĐS là một lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn, đầy tiềm năng và có cơ hội phát triển. Trong thời gian tới, các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam có đủ khả năng để cạnh tranh được với các công ty quản lý BĐS quốc tế. Chúng ta không thể “mặc cảm” do sự yếu kém của mình trong lĩnh vực này để cho quản lý BĐS trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý BĐS quốc tế. Thực tiễn đã chỉ ra rằng các công ty quản lý BĐS quốc tế hoạt động tại Việt Nam đều sử dụng nhân viên là người Việt trong hoạt động của họ. Ông Marc Towsend, Tổng giám đốc công ty CB Richard Ellis cho biết phần lớn các nhân viên của CBRE làm việc tại Việt Nam là người Việt, họ được CBRE huấn luyện đào tạo tốt cả về kỹ năng và kinh nghiệm. Ở Hà Nội, Công ty BĐS Tài Tâm đang tiếp thị và quản lý tháp đôi văn phòng, căn hộ và trung tâm mua sắm Hòa Bình Towers; Việt Nam Property, vốn có kinh nghiệm trong việc tiếp thị khách hàng cho các cao ốc như Daeha Business Center, Lakeside Garden Apartments cũng đang tìm kiếm cơ hội quản lý các cao ốc văn phòng và căn hộ.

Hiện tại, toàn bộ việc duy tu, bảo dưỡng thiết bị, bảo vệ, giữ xe, làm vệ sinh, chăm sóc cây cảnh…tại từng khu phố do Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng đầu tư đều được đảm nhận bởi các ban quản lý do người Việt Nam điều hành. Hay như cụm chung cư Mỹ Phước của công ty Xây dựng Sài Gòn 5 được quản lý bởi một đội ngũ chuyên trách của chính công ty.

Nhận thức như vậy, nhưng quản lý BĐS là lĩnh vực rất phức tạp, hơn nữa trong quá trình hội nhập quốc tế, tới đây, nhiều công ty quản lý BĐS sẽ tìm đến thị trường Việt Nam, cuộc cạnh tranh sẽ quyết liệt hơn, sự chen chân của các công ty kinh doanh BĐS trong nước trong lĩnh vực quản lý BĐS sẽ vô cùng khó khăn, nhưng vẫn có tiềm năng và cơ hội tốt.

2. Về định hướng, tùy theo từng điều kiện cụ thể của công ty để có chiến lược phát triển thích hợp:

Các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam hiện có chức năng quản lý BĐS thì cần phải tập trung đầu tư phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa. Có thể kết hợp cho cán bộ, nhân viên tham dự các khóa đào tạo, huấn luyện trong nước với cử đi học tập, huấn luyện theo các khóa học ở nước ngoài. Đồng thời, cũng có thể cử nhân viên của mình tham gia vào các hoạt động của các công ty quản lý BĐS quốc tế hiện đang hoạt động tại Việt Nam để học hỏi kinh nghiệm thực tế.

Các chủ đầu tư các tòa cao ốc hiện đang thuê công ty quản lý BĐS nước ngoài chỉ nên kí hợp đồng thuê trong một thời gian nhất định. Trong thời gian đó, phải có chiến lược để cán bộ, nhân viên của công ty học hỏi kinh nghiệm của các nhà quản lý quốc tế. Hết thời hạn hợp đồng, với những tri thức, kinh nghiệm học hỏi được từ thực tiễn quản lý cao ốc, cán bộ, nhân viên của công ty có thể sẽ chính thức tự quản lý.

3. Thực tế cho thấy các công ty quản lý BBĐS chuyên nghiệp thường là những công ty con của các công ty mẹ hay tập đoàn lớn với nhiều chức năng hoạt động có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS. Nhờ đó, các công ty quản lý BĐS có thể đảm nhiệm thêm được các chức năng khác ngoài chức năng chuyên biệt là quản lý BĐS như tư vấn, môi giới…Do vậy, để thâm nhập thị trường quản lý BĐS, các công ty mẹ, tổng công ty lớn cần thành lập các công ty chuyên biệt quản lý BĐS, tạo mọi điều kiện hỗ trợ, liên kết trong hệ thống để phát huy thế mạnh tổng hợp của cả hệ thống để hỗ trợ cho công ty quản lý BĐS chuyên biệt.

4. Trong thời gian trước mắt, các công ty kinh doanh BĐS trong nước có thể thuê các chuyên gia nước ngoài vào những vị trí quan trọng trong hoạt động quản lý BĐS. Công ty Quản lý và Kinh doanh BĐS Hà Nội đã từng thuê một chuyên gia nước ngoài làm quản lý cho cao ốc văn phòng Ocean Park. Qua thời gian sử dụng chuyên gia, một mặt hoạt động của công ty đã thành nề nếp, mặt khác cán bộ và nhân viên của công ty sẽ học hỏi được kinh nghiệm và sau một thời gian nhất định, công ty có thể tự đảm nhiệm toàn bộ hoạt động quản lý BĐS của mình.

Một số người cho rằng con đường mà các công ty quản lý BĐS trong nước có thể cạnh tranh với các công ty quản lý BĐS quốc tế là bằng giá cả thấp hơn. Điều này khó có tính khả thi vì đối với các cao ốc văn phòng, các cao ốc căn hộ cao cấp, các trung tâm thương mại, dịch vụ lớn với mức giá thuê từ 25 đến 40 USD/m²/tháng như ở Hà Nội hiện nay việc bỏ thêm 3-5 USD/m²/tháng chi phí cho dịch vụ quản lý để hưởng được những điều kiện hoạt động tốt nhất thì người thuê sẵn sàng chấp nhận. Đối với các cao ốc căn hộ cao cấp mà người mua đã mua với mức giá rất cao, như các căn hộ của dự án The Manor ở Mỹ Đình với mức giá từ 1.400 đến 2.100USD/m², thì để hưởng những dịch vụ quản lý tốt nhất với mức phí từ 20-25 USD/căn hộ là không đáng kể, chủ nhân các căn hộ cao cấp sẵn sàng chấp nhận. Do vậy, khả năng cạnh tranh bằng giá dịch vụ quản lý thấp khó có thể thực hiện được. Vấn đề là ở chỗ cần nâng cao chất lượng của hoạt động dịch vụ quản lý BĐS. Điều đó buộc các công ty kinh doanh BĐS trong nước phải không ngừng chuyên nghiệp hóa, học hỏi nâng cao trình độ, kỹ năng quản lý BĐS. Đó là con đường cơ bản nhất để chen chân và cạnh tranh trong lĩnh vực quản lý BĐS ở nước ta.

Tài liệu tham khảo:

1. Thị trường BĐS “đổi màu”: http://www.dantri.com.vn, ngày 13/10/2006

2. Khai trương sàn giao dịch 24 giờ: ngày 22/09/2006

3. Thị trường căn hộ cho thuê sẽ ngày càng nóng: http://www.ssoftvn.com, ngày 02/11/2006

4. REE mở rộng đầu tư vào BĐS: http://www.vir.com.vn, ngày 9/10/2006

5. Thị trường quản lý BĐS chưa phát triển: ngày 13/09/2004

6. Vinaconex- JSC quan tâm đến lĩnh vực BĐS: http://www.vir.com.vn, ngày 4/12/2006

7. Thị trường quản lý BĐS bị bỏ ngỏ: http://www.vnexpress.net, ngày 10/08/2004

8. Diện tích thuê gian hàng tại MeLinh Plaza đạt trên 95%: http://www.melinhplaza.net ngày 24/10/2006

9. Khách hàng là trọng tâm phục vụ: http://www.phumyhung.com.vn, ngày 01/06/2006

10. Sức hút cao ốc: http://www.qhkt.hochiminhcity.gov.vn, ngày 17/06/2005

11. Thị trường BĐS: “Hàng nội” yếu thế: http://www.ethitruong.com, ngày 26/10/2006

12. Tìm chỗ đứng trên sân chơi quản lý và tiếp thị BĐS: http://www.24h.com.vn, ngày 14/03/2006

13. Quản lý cao ốc: “Sân” của doanh nghiệp nước ngoài: http://www.nld.com.vn, ngày 06/10/2006

14. Sẽ “sốt” văn phòng cho thuê: http://www.dddn.com.vn, ngày 30/10/2006

SOURCE: TẠP CHÍ KINH TẾ VÀ PHÁT TRIỂN SỐ 118 THÁNG 4/2007

Read more »

Posted in: Bất động sản

Địa ốc Đà Nẵng sẽ tái hiện kịch bản Hà Nội?

Hết sức rõ ràng, cơn sốt đất nền ở Đà Nẵng từ giữa năm 2010 đến đầu quý II/2011 không phải xuất phát từ “nội lực” của thành phố ven biển đầy tiềm năng nghỉ dưỡng này, mà đến từ 80% nhà đầu tư Hà Nội và 13% của TP.HCM trong tổng số khách hàng sở hữu các dự án bất động sản (BĐS) tại đây.

Sự tăng trưởng nào cũng có giới hạn

Càng rõ ràng hơn khi tỷ lệ 80% nhà đầu tư Hà Nội không chỉ là hiện tượng mà đã trở thành một "ngòi nổi" cho chuỗi tháng tăng giá chóng mặt tại hầu hết các khu vực chính ở Đà Nẵng. Đề cập đến cơn sốt này, đa số giới phân tích chuyên môn đều cùng ý kiến rằng mức thu nhập còn khiêm tốn của người dân Đà Nẵng không thể cho phép họ nghĩ đến một nơi ở như khu Nam Việt Á có giá đến 55-60 triệu đồng/m2, càng không thể mơ tưởng một căn biệt thự ven biển tương đương 500.000 - 900.000 USD. Mà sức mua chỉ đến từ những người có tiền thực sự. Đó là giới đầu tư Hà Nội - những người đã quá thành công khi con sóng BĐS tại Thủ đô hoàn thành phân đoạn tăng trưởng mạnh nhất.

Phân đoạn sóng đó diễn ra vào tháng 5/2010. Cũng ngay trong tháng 5/2010, phân khúc đất nền Đà nẵng, sau một thời gian dài lặng lẽ, bắt đầu trỗi dậy.

Người đến trước mua trước, người đến sau mua sau, còn những người đến cuối cùng lại "ôm" của những người đến trước - một logic bất tận của quy luật sóng đầu cơ. Quy luật đó trải đều ở những đoạn sóng dập dềnh trên địa bàn Hà Nội, sau đó được tái hiện ở vùng biển Đà Nẵng, giữa các nhà đầu tư sơ cấp và thứ cấp của Hà Nội với nhau. Làn sóng có tính dây chuyền ấy cứ tiếp diễn cho đến khi đất nền ở tuyến đường Phạm Văn Đồng ven biển tăng gấp gần ba lần thì con sóng mới chịu lập đỉnh.

Tuy nhiên, sức lan tỏa của sóng vẫn còn. Kịch bản Sóc Sơn và Đông Anh của Hà Nội lại được tái hiện ở Hòa Vang, Liên Chiểu của Đà Nẵng. Không còn đất ven biển để mua, các nhà đầu tư lại đổ đến những khu vực có sông lớn, rồi sau sông là rạch, sau rạch là đất thổ cư, sau đất thổ cư là đất xen kẹt, kể cả đất tái định cư... Cứ thế, nhu cầu đất nền ở Đà Nẵng dường như đạt đến độ tăng trưởng chưa từng có.

Nhưng sự tăng trưởng nào cũng có giới hạn của nó. Vào tháng 5/2011, trong lúc các chủ đầu tư liên tục bung hàng thuộc dự án đất nền và biệt thự nghỉ dưỡng, khi mà tiềm năng thị trường BĐS Đà Nẵng liên tục được quảng bá rầm rộ với mặt bằng giá đất nền còn thua Nha Trang và kém hẳn Hà Nội, thì lai rai đang có những văn phòng môi giới địa ốc phải đóng cửa với lý do giao dịch quá trầm lắng. Những khu vực ven biển đang giảm dần giá đất, còn đất vùng ven Đà Nẵng thì chẳng thấy ai hỏi mua. "Cái đuôi" của con sóng BĐS Hà Nội đang hiện hình ở Đà Nẵng.

Mặt bằng giá đã có dấu hiệu tạo đỉnh, cung hàng lớn cùng lượng giao dịch thấp đột ngột là những tín hiệu không mấy khả quan cho thị trường BĐS Đà Nẵng trong thời gian tới. Trong bối cảnh người dân Đà Nẵng thậm chí còn không mặn mà với phân khúc chung cư giá trung bình bị tồn từ đầu năm 2010 đến nay, có thể khẳng định rằng mặt bằng giá đất nền tại đây khó có thể được "hét" cao hơn nữa.

Một yếu tố khác không kém quan trọng cũng tác động đến "vận mạng" của thị trường địa ốc Đà Nẵng là bối cảnh đóng băng kéo dài hai tháng nay của thị trường BĐS Hà Nội. Được biểu hiện sống động hơn Đà Nẵng, có những nhà môi giới Hà Nội đang phải tạm đóng cửa một phần chi nhánh của họ, hàng loạt nhà đầu cơ thứ cấp đang phải "ôm" hàng và oằn mình trả lãi hàng tháng cho ngân hàng, mặt bằng đất nền và cả căn hộ cao cấp đang giảm khá mạnh, có nơi đến 30%.

Do đó, vấn đề chính yếu của giới đầu cơ thứ cấp Hà Nội hiện nay là "xốc" lại thị trường BĐS Thủ đô chứ không phải dồn hết tâm trí vào một Đà Nẵng đã bão hòa. Mà hãy để thị trường Đà Nẵng cho những người đến sau cùng phải tự xoay sở tìm cách "thoát hàng".

Chênh vênh giữa hai con lắc

Số hàng cần thoát ở Đà Nẵng không phải là ít. Với khoảng 3.000 lô đất mua bán thứ cấp thời gian qua, cùng với trên 5.000 lô dự kiến sẽ được các chủ dự án tung ra vào quý II/2011, lại cùng với 500 biệt thự nghỉ dưỡng đắt tiền, trong khi nguồn cầu ngay trước mắt chỉ là chính người dân Đà Nẵng, thử hỏi ai mà không lo cho được. Dù cho con số 8.000 nền đất trên chỉ chiếm chưa đầy một phần tám lượng tồn đất nền tại TP.HCM, nhưng nếu không có "ngoại lực" tiếp viện thì e rằng sẽ chẳng có mấy đại gia ở Đà Nẵng chấp nhận "ôm" hết số hàng tiềm năng ấy.

Vì thế, thị trường BĐS Đà Nẵng cùng giới đầu cơ thứ cấp đang trong tư thế quá chênh vênh: đứng giữa dải đất hẹp miền Trung, giống như điểm giữa trên trục của hai quả lắc, có vẻ như họ đang hoài công trông đợi dòng tiền nóng đến, nếu không phải từ quả lắc này thì cũng từ quả lắc kia.

Nhưng cũng có vẻ như mỗi quả lắc đều đang hiểu rõ thân phận của nó trong thế liệu cách mà dao động, mỗi quả lắc đều phải có trách nhiệm giải quyết vấn đề tự thân của nó chứ chưa thể san sẻ nguồn lực cho nơi khác.

Trong cái thế khá khó khăn ấy, đều dễ hiểu là càng thấy nhiều động tác PR cho thị trường BĐS Đà Nẵng xuất hiện trong khoảng một tháng gần đây, người ta càng cảm nhận thị trường này đang rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Cho dù không nhiều nhà đầu tư thứ cấp vay mượn ngân hàng để mua BĐS ở Đà Nẵng và vì thế giá đất nền và biệt thự tại đây khó giảm mạnh như Hà Nội, nhưng tâm thế giá trượt nhẹ dần trong khi dung lượng giao dịch hầu như bằng 0 cũng chẳng thú vị gì.

Giờ đây, giới đầu tư thứ cấp đã trót ôm hàng trên địa bàn Đà Nẵng đang lo lắng theo dõi hàn thử biểu Hà Nội. Cách duy nhất cho giới đầu cơ thứ cấp Hà Nội thoát hàng chỉ còn là giảm giá. Nhưng khá khác biệt với thị trường chứng khoán là nơi mà cùng lắm nhà đầu tư bán giá sàn là có thể xả hết hàng trong 1-2 phiên, nhược điểm quá lớn của thị trường BĐS là một khi sóng đã không tăng được nữa thì nhà đầu tư tất có nguy cơ bị "kẹp hàng" lâu dài vì lực cầu "bỗng dưng" biến mất. Muốn "đẩy" hàng, chỉ còn cách đại hạ giá ít nhất đến 20%, may ra có người mua (có thể tham khảo cú hạ đến 40% giá căn hộ cao cấp của Hoàng Anh Gia Lai ở Quận 2 - TP.HCM vào đầu năm 2009).

Nếu không đi theo kịch bản vừa giảm giá vừa khuyến mãi của giới chủ dự án Hà Nội hiện nay, thật khó cho giới đầu cơ thứ cấp trên địa bàn Đà Nẵng thuyết phục được nhà đầu tư nào của Hà Nội hay TP.HCM, dù là người có tiền nhàn rỗi, tự nguyện "sang tay" cái phần tài sản ở Đà Nẵng vốn đã có tỷ lệ tăng gần ngang bằng với mức sốt ở Hà Nội.

Còn nếu bắt buộc phải giảm giá để tiêu thụ hàng nhanh hơn, giới đầu cơ thứ cấp trên địa bàn Đà Nẵng cũng không thể bán phá giá theo kiểu Hà Nội. Rất có thể vì tâm lý co kéo ấy mà mặt bằng giá đất nền và biệt thự ở Đà Nẵng sẽ theo chiều hướng trượt dần kèm lượng giao dịch nhỏ giọt, kéo dài trong một thời gian khá lâu nữa.

Muabannhadat.com.vn - Theo VEF

Read more »

Posted in: Bất động sản

Khẩn trương hoàn thiện Dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

(Chinhphu.vn) - Chiều 1/4, dưới sự chủ trì của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải, Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường bất động sản đã họp rà soát, cho ý kiến vào Dự thảo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Ảnh: Chinhphu.vn

Qua kết quả điều tra dân số và nhà ở gần đây, số lượng nhà ở của cả nước đã có sự gia tăng nhanh trong 10 năm qua. Mặc dù số lượng hộ gia đình trong cả nước đã tăng từ 16.661.366 hộ lên 22.198.922 hộ, nhưng gần như tất cả các hộ đều có nhà ở, tổng diện tích nhà ở tăng thêm 706 triệu m2, nâng tổng quỹ nhà ở cả nước đạt 1.415 triệu m2 sàn. Hiện chỉ có 0,05% hộ gia đình không có nhà ở.

Diện tích nhà ở bình quân đầu người tăng từ 9,7 m2/người lên 16,7 m2/người, trong đó khu vực đô thị là 19,2 m2/người và tại khu vực nông thôn là 15,7 m2 sàn/người. Chất lượng nhà ở được nâng cao với tỷ lệ nhà ở kiên cố tăng từ 12,8% năm 1999 lên gần 47% hiện nay, tỷ lệ nhà đơn sơ giảm từ 22,64% xuống còn 7,4%. Quy mô diện tích căn hộ bình quân cũng tăng với 51% có diện tích 60m2 trở lên.

Mô hình phát triển nhà ở và thị trường nhà ở đã có những cải thiện rõ rệt. Từ việc trước đây phát triển nhà ở khu vực đô thị chủ yếu thông qua hình thức giao đất nhỏ lẻ để hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng thì nay đã chuyển sang mô hình dự án đồng bộ. Nhiều khu đô thị mới, khu nhà ở với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại đã và đang triển khai tại nhiều thành phố, làm thay đổi hẳn bộ mặt đô thị. Thị trường nhà ở đã từng bước hoàn thiện, hàng hóa phong phú hơn, đáp ứng đa dạng nhu cầu xã hội.

Các ý kiến trong cuộc họp cũng đi sâu phân tích một số tồn tại, bất cập trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở. Đặc biệt là hệ thống cơ chế, chính sách về lĩnh vực này còn thiếu đồng bộ, nhiều quy định chưa có tính khả thi, dẫn đến chưa kiểm soát hiệu quả tình trạng quan hệ cung – cầu nhà mất cân đối và nhiều bất cập.

Đặc biệt, đối với các đô thị đang thiếu các chính sách điều tiết thị trường, chính sách phát triển nhà ở có giá cả phù hợp, nhà ở cho thuê phục vụ các đối tượng có thu nhập trung bình đang chiếm số đông trong xã hội.

Phân tích cũng chỉ rõ những bất cập trong hiện trạng cơ cấu nhà ở còn chưa cân đối, khoảng cách về điều kiện nhà ở của người dân ngày càng chênh lệch cao. Hệ thống tài chính về nhà ở còn thiếu đồng bộ, nhiều thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp.

Từ các vấn đề nêu trên, cuộc họp đã đưa ra các quan điểm về sự cần thiết xây dựng và ban hành một chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030 với mục tiêu xuyên suốt đảm bảo chỗ ở thích hợp và an toàn cho mỗi người dân, nâng cao chất lượng, diện tích, xóa nhà đơn sơ, thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở trên cơ sở hoàn thiện các chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, trên cơ sở áp dụng công nghệ, vật liệu xây dựng mới.

Các ý kiến cũng góp vào các mục tiêu cụ thể cũng như tính khả thi về diện tích nhà ở trên mỗi đầu người vào năm 2020, các tiêu chí chất lượng và mục tiêu nhà ở, cơ cấu nhà ở. Các định hướng phát triển nhà ở tại đô thị, tại nông thôn. Hệ thống giải pháp về đất đai, quy hoạch, tài chính, tín dụng, các chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách xã hội.

Theo dự kiến trong tháng 4 này, Dự thảo sẽ được hoàn thiện để trình Thủ tướng Chính phủ./.

Nguyên Linh

Read more »

Posted in: Bất động sản

Quỹ phát triển nhà ở đang cần cho vay

PN - Một trong những chương trình của Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM là cho công chức vay tối đa 400 triệu đồng để mua nhà/căn hộ, trả góp trong vòng 15 năm, với lãi suất 9%/năm (0,75%/tháng). Báo Phụ Nữ đã trao đổi với ông Lê Văn Hòa, Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM về mục tiêu của các chương trình phát triển nhà ở cho công chức và người có thu nhập thấp.

Ảnh: P.Huy

* Thưa ông, trong tình hình khó khăn hiện nay, ngân hàng cho vay lãi suất 20%/năm và hạn chế cho vay mua nhà ở, mà Quỹ lại cho vay lãi suất 9% năm, thì liệu lãi suất có tăng lên không và  thủ tục có khó khăn?
Ông Lê Văn Hòa: Theo quy định, UBND TP.HCM sẽ điều chỉnh lãi suất tăng hoặc giảm theo từng thời kỳ, nhưng tôi đã xin và được UBND TP chấp thuận tiếp tục duy trì lãi suất 9%/năm. Lý do, chi phí nhà ở thực tế chiếm 30% thu nhập, mà cơ cấu tỷ lệ tiền nhà là 7,5% mức lương tối thiểu 730.000đ, tức 54.750đ/tháng là ngân sách đã nợ chi phí tiền nhà của công chức, nên Quỹ trả nợ thay, chứ không cho họ. Vì vậy, tôi đã tuyên bố, nếu CBCNV nào làm khó cho người vay, tôi sẽ đuổi việc. Đến nay, Quỹ đã cho 656 công chức vay 175 tỷ đồng mua nhà, trong khi vốn điều lệ của Quỹ đến 1.000 tỷ đồng, nên Quỹ cần cho vay, chứ không phải ngược lại.
* Lãi suất quá thấp nhưng tại sao vẫn ít công chức vay?
- Khổ nỗi, đa số công chức muốn mua nhà hơn mua căn hộ chung cư, họ cũng thích mua nhà gần nơi làm việc, mà với vốn vay 400 triệu đồng thì không mua nổi căn hộ ở nội thành. Trong khi, công chức (đa số là giáo viên) ở các quận ven như: Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, Q.12… lại vay nhiều hơn, vì ở những nơi đó giá căn hộ khoảng 500 - 700 triệu đồng, còn ở Củ Chi, Cần Giờ với 400 triệu đồng, công chức có thể mua nhà biệt lập. Vì vậy, tôi nghĩ công chức ở nội thành nên mua căn hộ ở quận ven. Với mức trả góp cả vốn và lãi tháng đầu cao nhất là 5,1 triệu đồng rồi giảm dần, thì so ra vẫn rẻ hơn tiền thuê nhà ở nội thành. Tuy quy định trả góp trong 15 năm, nhưng Quỹ vẫn cho công chức sắp về hưu vay, với điều kiện vợ hay chồng hoặc con của họ có thu nhập ổn định (không cần là công chức) cam kết sẽ trả thay. Thậm chí, nếu công chức có thu nhập cao muốn mua nhà vài tỷ đồng nhưng chưa đủ vốn, vẫn có thể được vay 400 triệu đồng.
* Vậy điều kiện cho vay cụ thể như thế nào?
- Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương ngân sách TP.HCM (thuộc sở, ban, ngành, quận, huyện, cơ quan hành chính sự nghiệp) mà cả vợ chồng chưa đứng tên sở hữu nhà ở và đất ở, và chưa từng được Nhà nước giải quyết chính sách nhà ở, đất ở; có hộ khẩu TP.HCM; có thời gian công tác từ ba năm liên tục trở lên; có khả năng tài chính để trả trước 30% giá trị nhà, có thu nhập còn lại sau khi trừ chi phí trên 5 triệu đồng/tháng. (Xin liên hệ: anh Châu - Phòng Tín dụng, số 121 Bà Huyện Thanh Quan, Q.3, TP.HCM, điện thoại:            08 39319898      ; Fax: 08 35264884; Email: hof@hof.com.vn; Website: www.hof.com.vn).

Hướng dẫn công chức làm hồ sơ vay tiền mua nhà tại
Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM - Ảnh: P.Huy

* Những người có thu nhập thấp nhưng không phải là công viên chức thì Quỹ có những chương trình, dự án gì hỗ trợ nhà ở cho họ?
- Quỹ đã mua lại và sở hữu Khu lưu trú công nhân tại KCX Linh Trung gồm 232 phòng (sáu người/phòng), để cho mỗi công nhân thuê với giá 110.000đ/tháng. Quỹ được UBND TP giao quản lý để cho người có thu nhập thấp mua, thuê căn hộ tại ba chung cư: Đông Hưng 2 (Q.12), Nguyễn Ngọc Phương và chung cư P.26 (cùng ở Q.Bình Thạnh). Riêng chung cư Đông Hưng 2 là chung cư đầu tiên sẽ bàn giao nhà cho cán bộ công chức trong tháng 4/2011. Quỹ đã đầu tư vốn trực tiếp vào hai dự án quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Q.12 (2.033 căn) và tại Q.Bình Thạnh (784 căn). Dự kiến, hai dự án này sẽ khởi công vào quý 2/2011 và sẽ hoàn thành trong năm 2014. Quỹ đã cho vay 260 tỷ đồng thực hiện chín dự án xây dựng chung cư nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư, đã hoàn thành sáu dự án trong năm 2010 và ba dự án sắp hoàn thành. Ngoài ra, Quỹ còn cho vay theo chương trình Quỹ quay vòng của Ngân hàng Thế giới, theo đó đã có 3.459 hộ nghèo đã được vay (15 triệu đồng/hộ) để sửa nhà, tổng cộng 51 tỷ đồng.
* Xin cảm ơn ông.

Mai Bá Kiếm (thực hiện)

Read more »

Posted in: Bất động sản