Nhiều kiểu "lách" thuế khi chuyển nhượng nhà, đất

Luật Thuế thu nhập cá nhân đi vào cuộc sống đã hơn 2 năm nay, bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý gây khó khăn cho người nộp thuế, trong đó có lĩnh vực chuyển nhượng BĐS.

"Thay vì anh, chị, em chuyển nhượng trực tiếp cho nhau sẽ phải nộp thuế, người dân sẽ "đi đường vòng" bằng cách vợ (hoặc chồng) chuyển nhượng cho nhau, sau đó mới chuyển nhượng cho anh, chị, em ruột"

Những bất cập này nếu không được xem xét, sửa đổi sẽ gây phiền phức và ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người nộp thuế.

Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đi vào cuộc sống đã hơn 2 năm nay, bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý gây khó khăn cho người nộp thuế, trong đó có lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản (BĐS).

Nhiều điều bất hợp lý

Theo quy định tại Luật Thuế TNCN và Thông tư 161/2009/TT – BTC, mọi cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền mua căn hộ, mua nền nhà đều có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN. Cơ quan thuế không quan tâm BĐS đó là nhà đã bàn giao hay đang xây dựng, căn hộ chỉ mới có trong hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công; là đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở đã phân lô giao nền hay mới trong giai đoạn đền bù giải tỏa... mà chỉ cần có chuyển nhượng quyền mua căn hộ, mua nền đất thì đều phải kê khai, nộp thuế TNCN.

Thế nhưng, trường hợp đó là BĐS tương lai duy nhất thì Bộ Tài chính lại “tước bỏ” gần như hoàn toàn quyền được miễn thuế TNCN bằng việc ra quy định tại Thông tư 02/2010/TT-BTC: “Việc miễn thuế TNCN chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất mà nhà ở, đất ở này đã được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng”...

Theo các chuyên gia về thuế, nếu cá nhân đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở thì họ sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở đó chứ không thể chuyển nhượng quyền mua căn hộ, nền nhà được. Còn nếu nhà hoặc công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công thì vào thời điểm đó không thể có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở vì không cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nào cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cho họ.

Trên thực tế, nhiều trường hợp góp vốn đã được giao đất hoặc căn hộ nhưng nhiều năm sau vẫn chưa có sổ đỏ, giấy hồng, khi chuyển nhượng các BĐS này đều không được miễn thuế TNCN. Chẳng hạn, hàng ngàn căn hộ thuộc Công ty Phú Mỹ Hưng chưa có chủ quyền, nếu các chủ hộ ở đây chuyển nhượng căn hộ thì không được miễn thuế TNCN, dù đó là căn hộ duy nhất của họ.

Tưởng chặt mà lỏng

Theo Thông tư 84/2008/TT – BTC về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế TNCN, thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là BĐS giữa anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế.

Tuy nhiên, thực tế khi làm thủ tục cấp sổ đỏ đối với tài sản BĐS thì cả hai vợ chồng cùng đứng tên trên sổ đỏ. Khi anh, chị, em ruột chuyển nhượng BĐS cho nhau thì vẫn phải đóng thuế TNCN cho 1/2 tài sản của chị dâu, anh rể; em dâu, em rể. Từ thực tế này dẫn đến tình trạng người dân “đi đường vòng” để lách thuế: thay vì anh, chị, em chuyển nhượng trực tiếp cho nhau sẽ phải nộp thuế, người dân chọn cách vợ (hoặc chồng) chuyển nhượng cho nhau, sau đó mới chuyển nhượng cho anh, chị, em ruột.

Tương tự, trường hợp cha dượng, mẹ kế chuyển nhượng, thừa kế, tặng quà cho con riêng của vợ hoặc chồng cũng phải “đi đường vòng” như vậy. Thủ tục chuyển nhượng sẽ qua nhiều lần, phiền hà, khiến người dân mất nhiều thời gian hơn và cơ quan thuế cũng không thu được đồng nào tiền thuế TNCN từ các vụ chuyển nhượng này.

Luật Thuế TNCN cũng quy định thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn thuế TNCN. Thế nhưng, Thông tư 02/2010/TT-BTC lại quy định các trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ thì không được miễn thuế TNCN...

Nhiều người dân đặt vấn đề: Tại sao thu nhập từ chuyển quyền mua căn hộ, mua nền nhà phải chịu thuế TNCN, đến khi nhận thừa kế, quà tặng là quyền mua căn hộ, nền nhà lại không được miễn thuế TNCN? Quy định như vậy chẳng khác nào ngành thuế đang bắt ép người dân để tận thu thuế.

Theo Nguyễn Thái Sơn – Thanh Nhân
Người Lao động

Read more »

Posted in: Real Estate

Đầu tư địa ốc: Cơ hội dần khép lại?

Qua phân tích cho thấy, thực trạng kinh tế Việt Nam đang mở ra rất ít cơ hội đầu tư an toàn và hấp dẫn.

Tổng kết kinh nghiệm của các chuyên gia tư vấn cho thấy người gặt hái nhiều thành công trong kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chính là những ai ra quyết định đầu tư sớm nhất.

Khách mua đầu tiên sẽ có cơ hội lựa chọn vị trí tốt nhất. Bởi phân khúc này mang nhiều tính đặc thù và vị trí sẽ quyết định giá trị đầu tư lâu dài. Đây là lời khuyên của ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) tại hội thảo cập nhật thông tin thị trường bất động sản nghỉ dưỡng miền Trung, miền Nam vừa tổ chức mới đây, ở Hà Nội.

Qua phân tích cho thấy, thực trạng kinh tế Việt Nam đang mở ra rất ít cơ hội đầu tư an toàn và hấp dẫn. Việc siết chặt giao dịch vàng, ngoại tệ, sự mất giá của tiền đồng Việt Nam cũng như sự suy thoái của thị trường chứng khoán khiến cho bất động sản trở thành kênh đầu tư an toàn và có thể sinh lời. Với những nỗ lực từ nhiều phía, nhằm kiềm chế lạm phát, hạn chế luồng đầu tư đổ vào khu vực phi sản xuất, góp phần ngăn chặn tình trạng phát triển “quá nóng” của thị trường bất động sản... đã mang lại hiệu ứng khiến giao dịch địa ốc trong thời gian qua chậm lại, thậm chí có xu hướng “đóng băng” ở một số phân khúc. Các nhà đầu tư lại chuyển hướng sang bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nằm ngoài khuôn viên thành phố, để tìm kiếm những cơ hội mới và giảm thiểu rủi ro.

Thời gian gần đây, rộ lên nhiều thông tin thị trường như giới thiệu dự án hay chào bán sản phẩm của các khu du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái quanh Hà Nội như The First Villas, The Melody Villas hay Tản Viên Resort, The Grand Arena Hill... tại Lương Sơn, Vĩnh Phúc, Ba Vì với mức giá dao động từ 5 đến 12 triệu đồng/m2. Xa xỉ hơn là các dự án ven biển như tại Blooming, The Summit, Blue Sapphire... tại khu vực miền Trung, miền Nam cũng đang được chào bán với giá nhiều tỷ đồng/mỗi sản phẩm.

Tính  đến thời điểm này, toàn bộ nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại Việt Nam hiện có 471 căn (gồm nhiều chủng loại). Trong đó, 246 căn đã có chủ và tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Mũi Né, Long Hải (Vũng Tàu), Phú Quốc... Nhiều thương hiệu chủ đầu tư trong nước và các nhà quản lý nổi tiếng thế giới đã xuất hiện như VinaCapital/VinaLiving, HAGL Group, Khang Điền, Saigon Investment hay Indochina Land, Fusion, Hilton, Mariott, Le Meridien.

Tuy không còn mới mẻ, nhưng đây là hướng đi phù hợp trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, cũng như đang có quá nhiều áp lực, gây căng thẳng, hoang mang cho các nhà đầu tư. Ông Richard Leech nhấn mạnh thêm, việc sở hữu một ngôi nhà thứ hai mà không cần phải tự xây, cũng như tiềm năng thu hồi vốn nhanh chóng bằng cách cho thuê lại, sẽ biến đây trở thành cơ hội đầu tư dài hạn và hấp dẫn. Đó là chưa kể, ngoài lợi ích đầu tư để ở, bất động sản nghỉ dưỡng còn là lĩnh vực đầu kéo và gia tăng giá trị sinh lời khi gắn kết với các loại hình du lịch và dịch vụ. Nhiều khu nghỉ dưỡng, đặc biệt là các dự án tọa lạc ven biển, có thể chỉ là một căn hộ hay biệt thự, với những tiện nghi đi kèm sẽ mang lại những cơ hội sở hữu một sản phẩm độc quyền và không là bản sao của bất cứ dự án nào.

Nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng tại Việt Nam như Sông Đà Thăng Long, INT Group, Archi Land Việt Nam... gợi ý rằng, khi đầu tư vào lĩnh vực này cần cân nhắc các yếu tố như thời hạn dự án (bởi phần lớn là các dự án 50 năm), khả năng sinh lời, cơ hội cho thuê để đảm bảo lợi nhuận, danh tiếng của chủ đầu tư và nhà điều hành, quản lý... Ngoài ra, không thể xem nhẹ các điều kiện về cơ sở hạ tầng, tính gắn kết giao thông và sự tiện lợi trong vận chuyển, cũng như đó có phải là điểm du lịch đã hình thành hay chưa. Điều đó quyết định sự đúng đắn khi lựa chọn đầu tư và thời điểm mua sao cho hiệu quả nhất.

Có thể có chung một nhận định, sở hữu bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là điều mơ ước và sẽ trở thành xu hướng đầu tư triển vọng trong tương lai, nếu các doanh nghiệp tính toán và cân đối các giá trị sao cho phù hợp với năng lực đầu tư và để ngôi nhà sinh thái không nằm ngoài tầm với của số đông người tiêu dùng. Đây sẽ không chỉ là nơi để tận hưởng các giá trị của cuộc sống mà còn mang lại những cơ hội “hái ra tiền” cho những người dám tiên phong.

 

Theo Tamnhi

Read more »

Posted in: Real Estate

"Cò" đất dự án tiết lộ bí mật gây sốc

Đất dự án và biệt thự tại Hà Nội đang hình thành một cơn bão ngầm, tác động không nhỏ đến thị trường và vấn đề quản lý xã hội.

Trong số các "cò" đất tại Hà Nội, cò đất dự án và biệt thự (biệt thự Pháp cổ-PV) làm ăn khá tốt, bởi 2 thị trường này đang trong lúc tranh tối tranh sáng. Câu chuyện từ những cò đất này đã phản ánh hậu trường của các dự án tưởng chừng đang bất động. Nó cũng lý giải một phần vì sao giá đất tại Việt Nam, đặc biệt ở Hà Nội, quá cao, khoảng cách giàu nghèo ngày càng rộng ra và các di sản kiến trúc đang có nguy cơ bị mai một.

Từ buôn đất dự án

Chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động hợp pháp, nhưng đáng lo ngại là sự tồn tại của tình trạng buôn đất dự án ngầm, đẩy giá đất Hà Nội lên rất cao nhằm làm đầy túi tiền của một số nhóm lợi ích.

Tôi được người quen giới thiệu với những dân buôn dự án (còn gọi là cò bên bán). Biết tôi là “cò tìm mua” (phóng viên đóng vai) có nhu cầu giới thiệu người mua đất xây chung cư, nhóm người này hứa hẹn, tôi sẽ được 0,5% hoa hồng nếu giao dịch thành công. Mảnh đất mà họ chào có diện tích gần 4.000 m2, người bán ra giá 170 tỉ đồng (giá chưa thương lượng).

Đọc hồ sơ, tôi nhận ra đây vốn là đất công. Nguyên gốc là một cơ quan nhà nước được giao đất (trong 50 năm) để xây trụ sở 12 tầng, nhưng sau đó, họ chuyển nhượng cho một chủ đầu tư dự án, rồi chủ đầu tư này lại bán cho công ty khác. Công ty hiện sở hữu khu đất này từng có một bản kế hoạch chi tiết về việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, với chiều cao dự kiến trên 30 tầng, chưa kể tầng hầm. Tuy nhiên, tất cả chỉ nằm trên giấy, bởi mục đích cuối cùng của họ vẫn là chuyển nhượng bất động sản kiếm lời.


Là cò đất, tôi cân nhắc 2 việc. Thứ nhất, giá có giảm được không, bởi nếu giá quá cao, khách hàng bên mua của tôi sẽ chê đắt. Thứ 2, có “gửi giá” (chỉ việc những người có quyền bán đã kê giá lên để kiếm lời) được không. Điều này còn tùy vào quan hệ và khả năng thuyết phục bên bán, vì lỡ khách hàng bên mua biết thì coi như chuyện sẽ đổ bể.

Nhiệm vụ của tôi lúc này là phải hạ giá xuống. Mức hoa hồng 0,5% mà nhóm buôn dự án hứa hẹn là khá cao, bởi theo luật của giới buôn bất động sản, những dự án lớn như thế thông thường có phí lót tay chỉ khoảng 0,3%.

Ví dụ, mảnh đất có giá 170 tỉ đồng, nếu giỏi, tôi có thể thuyết phục bên bán hạ giá 165 tỉ đồng, nhưng lại báo giá với bên mua là 175 tỉ đồng. Vấn đề ở chỗ các mắt xích phải phối hợp với nhau nhịp nhàng và ăn khớp. Như vậy, tôi sẽ nói với bên mua là đã thuyết phục được bên bán “ra lộc” (tiếng lóng của dân buôn dự án, tức giảm giá bán) 5 tỉ đồng, chỉ còn 170 tỉ đồng. Bên mua, nếu đồng ý, sẽ trả bên bán 170 tỉ đồng. Sau khi xong việc, bên bán sẽ chi lại cho tôi và những người trung gian khác trong cùng đường dây là 5 tỉ đồng. Bên bán không lo bị thiệt, vì giá 165 tỉ đồng họ thu về thực ra là đã có gửi giá. Sau này, một nguồn tin tiết lộ với tôi, giá thực chỉ 150 tỉ đồng. Nghĩa là giữa giá gốc với giá đến tay người mua đã chênh lệch đến 20 tỉ đồng.

Rõ ràng, những tay buôn dự án tuy chỉ là cò đất, nhưng lại có thể định đoạt sự thành bại của một dự án lên tới hàng trăm tỉ đồng. Điều đáng nói là những cò này vẫn tiếp tục kiếm lời từ dự án đó vì nó sẽ lại được rao bán, ngay sau khi được mua.

Đa số đất dự án là đất công, khá nhiều và được sang tay bởi bộ máy chuyển nhượng dự án như đã nói ở trên. Thứ hàng hóa đặc biệt này đang trở thành tài sản siêu lợi nhuận, làm giàu cho các nhóm lợi ích. Họ sang tay nhau nhanh như mua bán một chiếc xe máy, vì đã có hẳn một thị trường chuyển nhượng phi chính thức được hình thành và hoạt động rất bài bản.

Lần khác, trong vai cò bên bán, với nguồn hàng là 4 dự án, tất cả đều là đất sạch, giấy tờ đầy đủ, tôi đi tìm khách mua. Qua một cò khác, tôi được giới thiệu với nữ giám đốc một doanh nghiệp lớn ở Quảng Ninh, làm trong ngành khoáng sản và vận tải. Vị giám đốc này muốn đầu tư xây dựng một khu căn hộ cho người nước ngoài thuê.

Miếng đất phù hợp với yêu cầu của bà: hơn 2.000 m2, ở khu Mỹ Đình, phía Tây Hà Nội, một trong những khu vực phát triển nhanh nhất Thủ đô. Giá người bán đưa ra là 120 tỉ đồng và bà đồng ý với mức giá này.

Nhưng đến đây lại nảy sinh 2 vấn đề. Thứ nhất, mảnh đất được cấp giấy phép xây dựng khu căn hộ sở hữu vĩnh viễn và văn phòng cho thuê 23 tầng, trong khi mục đích của bà là xây căn hộ cho thuê. Như vậy, sẽ phải điều chỉnh lại giấy phép. Nghĩa là sẽ mất thêm thời gian và chi phí làm thủ tục.

Thứ 2, bên bán yêu cầu trong 120 tỉ đồng này, chỉ 70 tỉ đồng được hạch toán vào sổ sách, 50 tỉ đồng còn lại không có hóa đơn. Phần ngoài hóa đơn này sẽ được dùng để bôi trơn các mối quan hệ cần thiết.

Chủ sở hữu khu đất bảo tôi nói với vị nữ giám đốc trên là có bên thứ 3 lo chuyện hợp thức hóa khoản tiền ngoài sổ sách kia. Cụ thể là sẽ có một công ty tư vấn (được dựng lên) làm hợp đồng tư vấn dự án, ghi giá trị trên hợp đồng là 50 tỉ đồng. Họ cũng nhận làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, nếu bên mua yêu cầu.

Không phải dự án chuyển nhượng bất động sản nào cũng thành công. Dự án này cũng vậy. Bà giám đốc đã biến mất sau một thời gian đàm phán. Có thể là do công ty bà gặp khó khăn về vốn hoặc một lý do nào khác.

Tuy nhiên, không vì thế mà dự án trên bị đình trệ. Chỉ ít lâu sau, có người giới thiệu với tôi một khách hàng tiềm năng khác từ TP.HCM. Người này cho biết, dân buôn địa ốc từ Thành phố đang đổ ra Thủ đô tìm mua dự án, vì lợi nhuận ở thị trường Hà Nội quá lớn, mặc dù giá đất cao hơn nhiều so với ở TP. HCM. “Mua được dự án thì coi như có lãi ngay rồi”, vị này cho biết.

Một nguồn tin trong giới bất động sản ở Hà Nội nhận định, mặc dù thị trường đất dự án Hà Nội có vẻ như đang chững lại, nhưng đến quý II, III năm nay, nhiều chủ đất sẽ bung hàng. Lý do là họ không chịu nổi áp lực lãi suất ngân hàng hoặc sắp đến hạn trả nợ vay mà vẫn không bán được đất.

Thời gian qua, có một số đại gia chỉ mua vào (đất dự án) mà không bán ra. Đây là những người trường vốn, không cần vay ngân hàng, lại có nguồn hỗ trợ tài chính từ nước ngoài. Họ cũng sẽ chọn lúc cầu tăng cao, cung ít hơn (chủ yếu do một số chủ đất găm giữ hàng) để đẩy hàng đi nhằm kiếm lời.

“Giao dịch sẽ sôi động trở lại, chủ yếu ở mảng đất dự án, vì miếng bánh này còn rất hấp dẫn. Và giá sẽ bị giới đầu cơ đẩy lên”, nguồn tin này nói.

Theo Giáo sư Kenichi Ohno, Đồng Giám đốc Diễn đàn Phát triển Việt Nam (VDF), nguyên nhân chính gây nên bất bình đẳng xã hội ở Việt Nam là bất bình đẳng về tài sản, liên quan đến thị trường địa ốc ở các đô thị lớn. Theo ông, nhờ tiếp cận nguồn tin qua những mối quan hệ ngầm, các nhóm lợi ích có thể kiếm lời nhanh chóng từ việc buôn bán đất đai.

“Thật kinh ngạc khi thấy giá bất động sản tại Hà Nội tương đương với giá tại Tokyo, trong khi thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam chỉ bằng 2,8% của Nhật. Đầu cơ tài sản, trong đó có tài sản đất đai, là động lực chính tạo ra sức mua ở Việt Nam chứ không phải lợi nhuận của doanh nghiệp hay thu nhập của người lao động”, ông Kenichi nhận xét.

... Đến buôn biệt thự cũ

Không chỉ buôn đất dự án, trong những năm gần đây, cũng tại Hà Nội, đã xuất hiện một số nhóm người chuyên mua biệt thự cũ, chủ yếu là các biệt thự xung quanh khu vực trung tâm thành phố. Đây là những biệt thự được xây dựng từ thời Pháp với kiến trúc thuộc địa, được xếp vào biệt thự loại 2 theo quy định của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội (tức là biệt thự cũ, được phép cơi nới, phá dỡ).

Được giới thạo tin cho biết, chủ nhân căn biệt thự tại địa chỉ X, trên phố T, quận Hoàn Kiếm có ý định bán, tôi đã đến gặp để tìm hiểu. Không như giao dịch nhà đất bình thường, việc mua bán biệt thự cũ diễn ra khá âm thầm. Không có thông tin chính thức về căn biệt thự này được công bố hay rao bán từ các trung tâm môi giới hoặc trên mạng. Việc tìm khách mua được chủ nhà giao cho một số cò biệt thự đáng tin cậy, bởi ông là người có vai vế, rất ngại lộ diện.

Biệt thự X là 1 trong 2 căn biệt thự vị này đang sở hữu. Căn này có diện tích gần 800 m2, trong khi căn kia lớn hơn, khoảng 1.000 m2. Cả 2 cùng nằm trên con phố T. Sau khi tiếp xúc với một cò biệt thự được giao bán 1 trong 2 căn trên, tôi đã biết được một số thông tin khá thú vị.

Theo lời anh ta, hiện nay, chủ nhân căn biệt thự cần tiền mua một lô đất lớn ở phía Tây Hà Nội nên phải bán 1 trong 2 căn. Sau khi dẫn tôi đến tận nơi xem vị trí các biệt thự, anh ta bắt đầu nói giá. Hai căn có giá gần 400 triệu đồng/m2. Nghĩa là giá bán biệt thự lên tới vài trăm tỉ đồng.

Một cò biệt thự khác tên Hoa cho biết, có 2 nhóm đại gia bất động sản đang nhờ cô tìm mối quen để mua lại các căn biệt thự cũ. Nhóm thứ nhất là người Việt Nam, thích sở hữu loại biệt thự có diện tích khoảng 800-1.000 m2. Nhóm thứ 2 là những nhà đầu tư nước ngoài, mua để xây dựng căn hộ cho thuê. Cả 2 nhóm này đều yêu cầu Hoa tìm những biệt thự thuộc khu vực trung tâm, không quá gần hồ Hoàn Kiếm nhưng cũng không quá xa.

Lý do là quận Hoàn Kiếm là khu vực rất khó xây công trình cao tầng, thủ tục xin cấp phép xây dựng không dễ dàng. Theo quy định, chiều cao tối đa của các công trình mới ở quận Hoàn Kiếm không được vượt quá 9 tầng. Trên thực tế, vị trí công trình càng gần trung tâm (tức khu vực quanh hồ Hoàn Kiếm), chiều cao càng bị giới hạn. Vì thế, đã có nhiều biệt thự cũ được phá đi để xây văn phòng cho thuê với chiều cao trên 9 tầng, nhưng sau đó đều bị buộc phải ngừng thi công (cho dù chủ nhân mới của chúng đều là những người có “khả năng” xin giấy phép).

Hãy thử làm một phép tính, với số vốn bỏ ra khoảng 300 tỉ đồng, nếu xây thấp tầng theo quy định, nhà đầu tư sẽ không có lời. Giá cho thuê văn phòng hay căn hộ hạng A tại Hà Nội không thể vượt quá 60 USD/m2. Trong khi đó, nếu lấy diện tích sàn cho thuê nhân với giá cho thuê (chiều cao 9 tầng, mật độ xây dựng khoảng 40% và diện tích đất 800-1.000 m2), có thể thấy, giá cho thuê vẫn còn quá thấp so với số vốn bỏ ra. Đó là chưa kể đến chi phí xây dựng, tiền lo thủ tục, giấy phép, phí quản lý tòa nhà. Hoa cho biết, công trình phải cao từ 15 tầng trở lên thì nhà đầu tư mới có lời. Dĩ nhiên, xây càng cao càng tốt.

Một căn biệt thự khác, nằm ngay mặt tiền con phố gần hồ Thiền Quang, cũng được chủ nhân bán lại cho một nhóm nhà đầu tư cá nhân. Hoa cho tôi biết những người này nắm trong tay hàng ngàn tỉ đồng. Vào giữa năm 2010, họ từng hùn vốn mua một biệt thự gần 800 m2 với giá 400 triệu đồng/m2 (tổng số tiền bỏ ra là 320 tỉ đồng). Tuy nhiên, cho đến nay, căn biệt thự này chỉ mới được rào lại xung quanh bởi hàng tôn rất lớn.

Nhóm này đang muốn bán lại căn biệt thự để lấy vốn đầu tư vào nơi khác nhưng chưa tìm được người mua. Ban đầu khi mua căn biệt thự này, họ có ý định xây nhà cao tầng. Tuy nhiên, họ không gặp may bởi người có thể lo được giấy phép xây cao tầng bị chuyển công tác. Hơn nữa, cuối năm 2010 và đầu năm 2011 diễn ra nhiều sự kiện quan trọng của Thành phố nên hầu hết các hồ sơ xin phép xây nhà cao tầng ở trung tâm đều nằm trên bàn giấy.

Theo thống kê chưa đầy đủ, chỉ riêng tại quận Hoàn Kiếm, có không dưới 10 căn biệt thự cũ từ thời Pháp đã được phá dỡ nhưng đất còn bỏ hoang. Những biệt thự có tuổi đời từ vài chục cho đến cả trăm năm, mang dấu ấn lịch sử, kiến trúc, văn hóa của nhiều giai đoạn lịch sử thăng trầm của Hà Nội giờ chỉ là những bãi đất trống.

Kiến trúc sư Hoàng Đạo Kính từng nói, nếu không có sự kiên quyết và một tình yêu sâu nặng với di sản kiến trúc cũ thì chỉ vài năm nữa, tất cả những biệt thự thời Pháp sẽ biến mất. Thay vào đó là những tòa nhà cao tầng hiện đại. Điều đó cũng có nghĩa, những dấu ấn lịch sử làm nên những con phố Tây đẹp đẽ của Hà Nội có thể bị xóa sổ.

Theo Nhịp cầu Đầu tư

Read more »

Posted in: Real Estate

Vietnam’s government to promote green development

Vietnam's National Convention Centre is one of the few green buildings in the country.

Vietnam’s government will give preferential treatment to developers of green buildings, deputy minister of construction Nguyen Tran Nam has said.
Nam also said that the ministry will also create a legal framework to boost the development of green industries, according to Viet Nam News.
Vietnam’s government wants the country to become an industrialised nation by 2020, when anticipates the population in major cities to rise by about 45 per cent from its current level. The World Green Building Council said that buildings consume about 40 per cent of the world’s energy and generate 30 per cent of global carbon emissions
.
Green buildings are crucial to reducing the Vietnam’s carbon footprint, said Tran Huu Ha, head of the ministry’s Science, Technology and Environment Department. He said going green would also reduce the effects of global warming but initially require a large investment.
Le Thi Bich Thuan, deputy head of the ministry’s Institute of Architecture, Urban and Rural Planning, said industrialisation also led to the loss of green spaces, further adding to global warming. Thuan added that up till now little had been done to encourage construction firms to invest in green buildings. She also said the Government should invest more in environmental sciences and raise public awareness about the need to conserve resources.
One of the few green buildings in the country is the National Convention Centre, which uses solar power and geothermal technology to reduce its energy usage.

Read more »

Posted in: Real Estate

Vietnam developers rushing to build resorts catering to demand from wealthy

Vietnamese developers are flocking to invest in resort property projects in the country, catering to high demand from wealthy buyers and the potential for major profits.
Developers are investing in resort projects even without incentives from local governments, the news website VietnamNetBridge has reported, which is unusual in a country where the state has so much sway in how development happens.
In a talk with Thoi Bao Kinh Te Vietnam newspaper, Le Tuan Anh, General Director of Thang Long Xanh, the main investor in Zen Resort in Ba Vi district in the suburb of Hanoi, said he really did not have good knowledge about the long term potentials of resort real estate projects in the suburbs. However, after deciding to spend 120 billion dong  (US$5.74 million) to develop the project with an aim to “explore the resort real estate market in the north,” he has realized that the demand is very high. The director said that the interest in eco- real estate of “big guys” in Hanoi is beyond his expectations.
“Ten villas were sold within a day when the villas were put on sale in the first phase in early March. Meanwhile, we receive more and more calls every day from the people who ask about when more villas will be put on sale in the second phase,” Tuan Anh said.
Several years ago, there were only several sporadic eco-real estate projects in Luong Son district in Hoa Binh province, or Son Tay area in Ba Vi District of Hanoi. At that time, these were just mini resorts which were leased to a limited number of rich families who went there on the weekends on holiday.
More and more resort real estate projects have launched mainly in areas in the west of Hanoi and communes of Hoa Binh province, bordering Hanoi.
Projects which are currently under construction include the eco villa complex Top Hills in Luong Son district, The Queen Villas project in Ba Vi, Tan Vien Resort, the high grade residential quarter in Luong Son developed by Petrowaco. Numerous other resort projects are expected to launch over the next few months as well.
In early March, Archi Reeco Hoa Binh decided to invest 800 billion dong (US$38.29) in a project which aims to turn the 66 hectare area in Luong Son district in Hoa Binh into a high grade resort by 2017.
Prior to that, Thang Long Xanh introduced investors to the Zen Resort project.
Real estate developers are continuing to pour their money into resort projects, even though local authorities aren’t offering any investment incentives. Developers have to spend their own money to build roads and infrastructure for electricity and water supply.
Chair of Hoa Binh provincial people’s committee Bui Van Tinh said in Hoa Binh alone, there are 19 eco real estate projects, mostly located in the areas bordering Hanoi, and the areas along the Hanoi-Hoa Binh highway.
“People may think that investors are rushing to invest in Hoa Binh because we offer attractive incentives. However, I can say that no incentive has been offered. Investing is simply the choice of the investors,” he said.
Meanwhile, explaining the investment decision, a manager of Sudito, the investor of Country House project in Ba Vi, said that the infrastructure conditions have developed well in the west of Hanoi. Besides, he said, “living in the suburbs, working in the inner city” is the new trend of many rich young people nowadays, which explains why the demand for resorts in the suburbs is increasing.

Read more »

Posted in: Real Estate

Practical and elegant

Architect Nguyen Tuan Anh has won success for himself and his company by focusing on the core values of architecture: beauty and functionality.

Anyone meeting Mr Nguyen Tuan Anh will immediately feel the gentleness of a Hanoian. First impressions are about his practical and also elegant expressions, in movement and speaking. And those expressions can also be found in his architectural works, which have brought him significant success in his young life and architectural career. 

While full of breakthrough creativity, Mr Tuan Anh’s architectural works first and foremost focus on beauty and functionality in harmony with the surroundings. “Architecture is a social product that serves the needs of society,” he explained. “So it must have practical value and high artistic value. I always try to realise both in my designs,” Mr Tuan Anh said. “For me, artistic value comes when both users and outsiders feel and recognise that it is beautiful.”

Mr Tuan Anh is not just about the size of his architectural works. Small works done beautifully, he believes, are better than huge ones done with ignorance. “All architects like big works, to have more space to express their ideas and more opportunities to be recognised,” he said. “But I focus on the core values of functionality and beauty rather than size. Small works like Thap Rua (Tortoise Pagoda) in Hoan Kiem Lake have major cultural value, while some large buildings are not really recognised as being valuable.” 

As Director of ATEK, a design consultancy company under the CDC Corporation, since 2004 Mr Tuan Anh has channelled that architectural standpoint to many works he and his team have completed. Though not having any gigantic, breathtaking projects, he and his team have impressed with user convenience, environmental friendliness and gentle beauty. 

These are best seen in the new Hanoi Amsterdam School, which opened on September 4 in Hanoi. The school specialises in highly talented and outstanding students. It was one of the main construction items for the education sector in the celebrations for Hanoi’s 1,000th anniversary. ATEK won out over 20 other designs to secure a unanimous vote from project judges. 

The new school covers five hectares in the Dong Nam urban area on Tran Duy Hung Street, which is one of the most modern urban areas in Hanoi. Looked from on high, the school’s buildings, stadium, tower, yard, and garden are organised in an elegant symphony. 

Inside the school is a very wide and long corridor connecting main classroom blocs and the wide schoolyard. It is a reasonable divide and also a connection between activities inside and outside of class for the students.

There are also various other open spaces. “The school architecture aims to dissolve the dry educational philosophy of imposing frames of already-known things on people,” said Mr Tuan Anh. “I designed the school to not only have an academic character but also to liberalise people and their minds.

I want to use the architectural space to change the educational standpoint and philosophy. I want to send the message that education is not only about intellectual knowledge but also about social exchanges, feelings and creativity. Students are the main creators, not classes. Where there are students there are classes.”

Passion and concerns

Born in Hanoi in 1977, Nguyen Tuan Anh has lived in the city all his life. He graduated from the Hanoi Architecture University in 1999 with excellent grades, then embraced his career with a warm passion that has been brewing for more than ten years. 

“Before and during my time at university I felt that architecture was a suitable career for me,” he said. “I like something that is natural, open and not too regulated. It can be regulated in some instances but it must also leave me a certain space for my own thinking and creativity. But architecture is a difficult job to follow. It requires capacity, passion and a good environment to develop, and I am lucky enough to have all three.” 

Like anyone growing up in Hanoi and particularly as an architect, Mr Tuan Anh feels embarrassed about the capital’s modern architecture. The city is booming too quickly, somehow out of the control of local architectural and management authorities. Houses are built in a disorderly fashion, primarily aimed at maximising the use of space. In many cases public spaces are encroached upon. Then there is the matter of their artistic value, or lack thereof. 

“Hanoi has two main constraints,” he said. “Firstly, there are too many constraints in economic and resource terms. Secondly, city authorities are short on management capacity. Consequently, architecture in Hanoi is disordered and messy. At the basic level, both practical use and artistic values are not high in Hanoi, not to mention lacking in any unique architectural character.” 

While understanding the reasons behind the disorderly development and management difficulties in a booming city, Mr Tuan Anh nonetheless believes that there are practical ways for Hanoi authorities to manage development better. 

In talking about the mushrooming of foreign-invested buildings in Hanoi, he is concerned that these buildings are too “foreign”. They are like strange items stuck to the city’s area without any cultural connection. Ultimately, they do not bring very much value to either investors or the public. In the long term, this is a dilemma for the city. 

“In several high-rise buildings, mostly invested by foreigners, people do not see any character of the city embraced in their designs,” he said. “They are too ‘showy’ and only serve foreigners or rich Vietnamese. The general public doesn’t see them as part of the city. If only some of the space at these buildings were set aside for public use, the public would welcome them and maintain them.” 

“I suggest that foreign investors conduct due diligence in cultural research when investing in Vietnam,” he continued. “They should not consider their investment in purely material terms but rather in spiritual terms. Then, beside the material gains, they will also receive the respect of local people.

Their buildings will be welcomed as a mixture of two cultures. Only then will these buildings stay with the city in the long term. Otherwise, after 30 or 40 years, Hanoi will become a garbage dump of unusable buildings.”

Mr Tuan Anh is preparing for a new development period in his career. He is gathering associates and partners who share the same architectural ideas to establish a company. He expects that this new direction will allow him more freedom to express his ideas. Another soaring stage of his life is just about to begin.

Read more »

Posted in: Real Estate

Realty market almost reaches freezing point

The property market, especially the residential segment, has almost touched the freezing point, with most high-profile developers holding a downbeat view on 2011 and having revised down their business targets for the year.
Several major realty developers in their business reports presented to shareholders this week said the outlook was somber, and they had to shift their core business to other spheres to stay profitable.
Dwindling profits
Hoang Anh Gia Lai (HAGL), a well-known property developer with numerous high-end projects in HCMC, has downplayed realty business which has been its strength for years. In its general shareholders meeting held in HCMC on Tuesday, the group revised down its business target for this year given uncertainties ahead.
HAGL chairman Doan Nguyen Duc explained to shareholders that the group’s board had envisaged a pre-tax profit of VND3.6 trillion at their meeting in the fourth quarter of last year but had to scale down the target to VND3 trillion given the current situation.
The real estate market, especially the apartment segment, has not showed any sign of recovery in the year to date, he said.
“HAGL had virtually not done any real estate transactions throughout the first quarter of this year,” Duc said, adding the group now had apartment projects in HCMC available for sale, including Phu Hoang Anh, Thanh Binh and Hoang Anh Incomex, but it was still waiting for positive signs of the market.
Nguyen Van Su, general director of Hoang Anh Gia Lai Corp. (HAGL), told the corporation’s shareholders that the group earned more than VND2.8 trillion from property projects in 2010 compared to over VND3.37 trillion in the year before. Last year, real estate still accounted for 62.6% of the group’s profit of over VND4.52 trillion.
Other big players are also on the same boat.
In a message to shareholders, Le Chi Hieu, chief executive officer of Thuduc Housing Development Corporation, said 2011 would be a challenging year for all local property developers. Many property developers in HCMC are even facing the risk of going bankrupt because of a severe capital shortage coupled with accumulating stocks in the absence of buyers, he said.
Hieu said Thuduc Housing would have to adjust down the profit target set for this year on the one hand, and put on hold several property projects on the other hand.
With the same business strategy, Kinh Do Corporation said it would not expect profit from the real estate sector this year. Last year, Kinh Do Corporation obtained a hefty profit of VND801 billion, with real estate contributing half of the amount, but the picture for this year will be quite different.
Kinh Do only sets a profit target of VND500 billion for this year, but it stresses that it will continue its strategy to become a food service group rather than a realty-inclining business group.
Kinh Do said real estate in the past two years, 2009 and 2010, provided an opportunity for it to earn profits and to create the breakthrough development via real estate investments. However, the company would now concentrate its business activities on production rather than property given the insurmountable challenges on the property market now.
Worsening business environment
2010 has been referred to as a tough year for property companies, but developers have managed to ride out tough times.
Thuduc Housing Development Corporation has reported its 2010 business performance to shareholders, saying the company obtained a total profit of VND327.5 billion, or 9.9% higher than the initial target.
Similarly, Binh Chanh Construction and Investment Joint Stock Company, has beaten the 2010 target, earning a profit of VND282.5 billion.
Bui Minh Chinh, general director of Petrocapital and Infrastructure Investment JSC (Petroland), commented that 2010 was really difficult for real estate companies, including Petroland. However, the company has ridden through the year with a total profit of some VND232.5 billion, far exceeding the target of VND148 billion set for the year.
But there is little chance for realty developers to escape this year unscathed, as macro-economic policies do not support them.
While secondary investors have staged an exodus from the market after shouldering huge losses in the past two years, genuine buyers now keep a wait-and-see attitude.
To make matters worse, banks as the key source of capital for home buyers have also shied away from the financing business.
Do Lam Dien, director for the southern branch of Corporate Banking, an affiliate of the Maritime Bank, told the Daily on Tuesday that the bank has run out of funds for lending to the property sector.
Commenting on the market, Dien said mid-end apartments with prices under VND20 million per square meter could be sellable as they suite the pockets of buyers for accommodation. However, buyers cannot afford bank loans to buy apartments as the current interest rate at over 20% a year is discouraging many people in need of accommodation.
Several property developers are in panic now, fighting one another to woo home buyers by offering numerous incentives, including sharp discounts, high-valued gifts, and longer installment plans.
But, as Duc of Hoang Anh Gia Lai pointed out on the sidelines of his company’s shareholders meeting on Tuesday, the prospect for liquidating property projects, especially condo ones, was quite dim, since many banks have completely choked off credits for the sector. – SGT

Read more »

Posted in: Real Estate